میانگین قیمت مسکن در تهران به این عدد عجیب رسید
سنج نیوز: بازار مسکن تهران در نقطه ای قرار گرفته که افزایش قیمت دیگر تنها مسئله خریداران نیست؛ کاهش قدرت خرید خانوار، افت ساخت وساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، رشد هزینه زمین و ساخت و انتقال بخشی از سرمایه های ساختمانی به شهرهای پیرامونی، شمال کشور و بازارهای جایگزین، ساختار عرضه و تقاضای مسکن را وارد مرحله ای تازه کرده است.
به گزارش سنج نیوز به نقل از خبر آنلاین، برمبنای ارقام عنوان شده در گزارش مبنا، میانگین قیمت مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده، در حالیکه تولید سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد در مقابل نیاز تقریبی یک میلیون واحدی قرار دارد. به این ترتیب، فاصله سالانه میان نیاز و تولید حدود ۷۰۰ هزار واحد برآورد می شود؛ شکافی که اگر تداوم پیدا کند، نه فقط قیمت مسکن، بلکه الگوی سکونت، متراژ واحدها و جغرافیای سرمایه گذاری را هم تغییر خواهد داد.
برنا نوشت: اگر در یک سوی بازار، خانواری قرار دارد که برای خرید یک واحد ۷۰ یا ۸۰ متری باید چندین میلیارد تومان سرمایه فراهم آورد، در سوی دیگر سازنده ای قرار گرفته که باید زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تامین مالی و ریسک فروش را قبل از دریافت بخش اصلی درآمد پروژه تحمل کند؛ بدین سبب بحران امروز بازار مسکن، حاصل برخورد دو محدودیت است: محدودیت قدرت خرید در سمت تقاضا و محدودیت اقتصادی تولید در سمت عرضه.
میانگین ۲۳۰ میلیون تومانی/ عددی که فاصله بازار با درآمد خانوار را نشان می دهد
برمبنای ارقام عنوان شده در گزارش مبنا، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. اگر رقم میانی یعنی ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، قیمت یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و واحد ۸۰ متری حدود ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
این محاسبه البته یک میانگین ساده است و به هیچ عنوان به مفهوم قیمت قطعی همه مناطق تهران نیست؛ چونکه اختلاف قیمت میان محله ها خیلی زیاد است. اما همین محاسبه ساده نشان میدهد چرا بخش قابل توجهی از خانوارها در عمل از بازار خرید مصرفی خارج شده اند.
در مناطق گران تر هم ارقام بمراتب بالاتر گزارش شده است. در تعدادی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده است؛ بدین سبب خرید یک واحد ۱۰۰ متری در نقطه ای با قیمت یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به رقمی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان می رسد؛ رقمی که طبیعتاً خارج از دسترس بخش عمده خانوارهای حقوق بگیر است.
این شکاف سبب شده بازار مسکن از یک بازار عمومی به بازاری با لایه های بطورکامل متفاوت تبدیل شود؛ بخشی برای خریداران برخوردار، بخشی برای سرمایه گذاران و بخش خیلی کوچک تری برای خانوارهای مصرفی.
بحران مسکن از دل اقتصاد کلان عبور می کند
در یک تحلیل تولیدی از وضعیت بازار، محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، می تواند مسئله را از زاویه اقتصاد کلان بررسی کند. از این منظر، مسکن آینه ای از وضعیت کلی اقتصاد است و نمی توان انتظار داشت در حالی که تورم، نااطمینانی، کاهش قدرت خرید و رشد هزینه سرمایه وجود دارد، بازار ساختمان رفتاری بطورکامل متفاوت از سایر بخش های اقتصاد داشته باشد.
بگفته وی وقتی هزینه ساخت افزوده می شود، اما قدرت خرید مشتری همزمان کم می شود، سازنده در یک دوگانه دشوار قرار می گیرد. افزایش قیمت فروش، قدرت خرید مشتری را می کاهد و ثابت نگه داشتن قیمت هم حاشیه سود سازنده را از بین می برد.
این کارشناس با اشاره به اینکه این مسئله برای سازندگان کوچک خیلی جدی تر است خاطر نشان کرد:، چونکه یک شرکت بزرگ ممکنست چندین پروژه همزمان داشته باشد و ریسک خویش را میان پروژه های مختلف توزیع کند، اما سازنده خرد گاهی تمام سرمایه خویش را در یک پروژه ۱۰ تا ۲۰ واحدی قرار می دهد.
از این منظر، خروج سازندگان خرد را نباید فقط یک تصمیم سرمایه گذاری دانست؛ این اتفاق می تواند به کاهش ظرفیت واقعی تولید مسکن در سال های آتی منجر شود.
یکی از مهم ترین ارقام عنوان شده در گزارش، مقایسه نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی با تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد است. اگر این دو عدد را کنار هم قرار دهیم، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. یعنی در یک سناریوی ساده، اگر نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد و تولید در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند، فقط در یک سال ۷۰۰ هزار واحد از نیاز مورد انتظار پوشش داده نمی گردد. اگر این فاصله برای سه سال تداوم داشته باشد، اختلاف تجمعی به حدود ۲.۱ میلیون واحد می رسد.
البته این محاسبه به مفهوم آن نیست که کل این فاصله دقیقا به «کسری واقعی» تبدیل می شود؛ چونکه قسمتی از نیازها بوسیله موجودی واحدهای خالی، جابه جایی خانوارها، چندخانواری شدن یا تغییر الگوی تقاضا پوشش داده می شود. در عین حال، از نظر سیاست گذاری، تداوم فاصله میان تولید و نیاز یک علامت هشدار جدی است.
مشکل زمانی شدیدتر می شود که بدانیم اثر کاهش ساخت وساز با تاخیر ظاهر می شود. واحدی که امروز ساخته نمی گردد، احیانا دو یا سه سال بعد هم در بازار موجود نخواهد بود.
بحران اصلی، «توان خرید» است نه نبود تقاضا
ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن هم در این زمینه اظهار داشت: بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا مواجه نیست؛ بلکه با کمبود «تقاضای مؤثر» رو به رو است. تقاضای مؤثر به خانواری گفته می شود که علاوه بر نیاز به مسکن، توان مالی خرید آنرا هم دارد. در تهران میلیونها نفر به مسکن نیاز دارند، اما همه آنها توان خرید یک واحد مسکونی چند میلیارد تومانی را ندارند؛ بدین سبب ممکنست در یک منطقه ده ها واحد برای فروش وجود داشته باشد، اما تعداد خریداران واقعی خیلی محدود باشد. این همان جایی است که رکود و گرانی می توانند همزمان اتفاق بیفتند.
بگفته وی قیمت بالا می رود، اما معاملات کاهش پیدا می کند؛ چونکه فروشنده حاضر نیست ملک خویش را ارزان بفروشد و خریدار هم توان پرداخت قیمت مورد مطالبه را ندارد. در چنین شرایطی، بازار بسمت واحدهای کوچک تر حرکت می کند. خانه ۸۰ متری جای خویش را به ۵۰ یا ۶۰ متر می دهد. به هر روی یکی از اولین واکنش های خانوار به افزایش قیمت، کاهش متراژ است. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را ۲۳۵ میلیون تومان درنظر بگیریم، اختلاف قیمت یک واحد ۸۰ متری با واحد ۶۰ متری حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همین اختلاف می تواند برای خیلی از خانوارها تعیین کننده باشد.
رفیعی اضافه کرد: براستی، خانواری که دیگر توان خرید ۸۰ متر را ندارد، لزوماً از بازار خارج نمی شود؛ ممکنست به ۶۰ متر، ۵۰ متر یا واحدی با سن بالاتر رضایت دهد. این تغییر رفتار از دید اقتصادی خیلی مهم می باشد، چونکه نشان میدهد افزایش قیمت فقط تعداد معاملات را کاهش نمی دهد، بلکه «نوع کالای مورد تقاضا» را هم تغییر می دهد.
سازندگان خرد، حلقه ای که درحال ضعیف شدن است
برمبنای ارقام عنوان شده توسط ارگان های رسمی، حدود ۹۵ درصد تولید مسکن به بخش خصوصی وابسته دانسته شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی هم حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد عنوان شده است. اگر این ارقام را مبنا قرار دهیم، اهمیت سازندگان خرد بطورکامل مشخص می شود.
بطور مثال، اگر ۹۵ درصد تولید یک میلیون واحدی بالقوه را بخش خصوصی انجام دهد، ظرفیت نظری این بخش حدود ۹۵۰ هزار واحد خواهد بود. اگر ۸۰ تا ۸۵ درصد آن مربوط به سازندگان خرد باشد، نقش این گروه در ظرفیت تولید خیلی بزرگ خواهد بود؛ بدین سبب خروج تدریجی سازندگان خرد از بازار، مسئله ای حاشیه ای نیست؛ بلکه می تواند مستقیماً بر عرضه آینده اثر بگذارد. سازنده خرد معمولا پروژه های کوچک مقیاس اجرا می کند؛ پروژه هایی که شاید ۱۰، ۲۰، ۳۰ یا در مواردی ۵۰ واحد داشته باشند. این سازنده بر خلاف شرکتهای بزرگ، امکان جذب سرمایه های خیلی گسترده یا دریافت تسهیلات بزرگ را ندارد. به همین دلیل، کوچک ترین افزایش در ریسک پروژه می تواند تصمیم او را از «ساخت» به «عدم ساخت» تغییر دهد.
مشاوران املاک چه می گویند؟
رضا کاظمی، مدیر معاملات یک دفتر مشاوره املاک در مرکز تهران، تغییر رفتار خریداران را یکی از مهم ترین نشانه های بازار امروز می داند. در این روایت، بخش قابل توجهی از مراجعه کنندگان دیگر برای خرید خانه بزرگ تر مراجعه نمی کنند، بلکه بدنبال آن هستند که با فروش ملک فعلی، گزینه ای ارزان تر پیدا کنند و قسمتی از سرمایه خویش را حفظ کنند.
احمذ رضا نادری، مشاور ارشد معاملات مسکن در غرب تهران، هم در یک تحلیل تولیدی، بر کاهش متراژ معاملات تاکید می کند. بگفته این روایت، خریدار امروز قبل از آن که در رابطه با امکانات ساختمان سؤال کند، بودجه خویش را مشخص می کند و سپس برپایه آن متراژ و محله را انتخاب می کند.
امیرحسین مرادی، مدیر یک مجموعه مشاوره املاک در حاشیه تهران، هم در یک روایت تولیدی از افزایش توجه خریداران به مناطق پیرامونی سخن می گوید؛ مناطقی که فاصله قیمتی آنها با تهران می تواند امکان خرید را برای قسمتی از خانوارها فراهم آورد، هرچند هزینه رفت وآمد و ضعف احتمالی زیرساخت ها بازهم مانع مهمی است.
حمیدرضا شریفی، مشاور بازار املاک در شرق تهران، در این روایت تولیدی هم اعتقاد دارد که بخش قابل توجهی از تقاضا به جای حذف کامل از بازار، درحال تغییر مقصد است؛ یعنی خانوار به جای خرید در منطقه قبلی، محله ارزان تر یا شهر پیرامونی را انتخاب می کند.
کوچ معکوس چه طور شکل می گیرد؟
به گزارش برنا، در بازار طبیعی مسکن، افزایش درآمد معمولا باید امکان حرکت خانوار از واحد کوچک تر به واحد بزرگ تر یا از منطقه ارزان تر به منطقه گران تر را فراهم آورد. اما در شرایط تورمی، ا ین مسیر ممکنست معکوس شود.
خانواری که زمانی در منطقه متوسط زندگی می کرد، ممکنست به منطقه ارزان تر منتقل شود. خانواده ای که در منطقه گران تر سکونت دارد، ممکنست واحد کوچک تری خریداری کند. قسمتی از خانوارها هم ممکنست از تهران به شهر های اطراف منتقل شوند. بنابراین، جابه جایی جمعیت نه الزاماً به علت افزایش جذابیت شهر های جدید، بلکه به علت کاهش استطاعت مالی در مقصد قبلی اتفاق می افتد. این همان پدیده ای است که می توان آنرا «کوچ معکوس اقتصادی» نامید.
تهران دیگر تنها مقصد سرمایه ساختمانی نیست
یکی دیگر از تحولات مهم، جابه جایی سرمایه از تهران به شهر های شمالی، گردشگری، زیارتی و حتی برخی بازارهای خارج از کشور است. در شمال ایران، رشد گردشگری، توسعه جاده ها و افزایش دسترسی برخی مناطق سبب شده سرمایه گذاری ساختمانی برای قسمتی از فعالین جذاب شود.
اما نباید تصور کرد که انتقال سرمایه به شمال الزاماً به مفهوم کاهش بحران مسکن در تهران است. برعکس، اگر سرمایه گذار از تهران بیرون برود و در نقطه دیگری پروژه اجرا کند، ظرفیت عرضه تهران کاهش خواهد یافت.
از سوی دیگر، اگر سرمایه های زیادی بدون توجه به تقاضای مصرفی واقعی وارد مناطق گردشگری شوند، احتمال تشکیل اضافه عرضه و رکود در آن مناطق هم وجود دارد؛ بدین سبب جابه جایی جغرافیایی سرمایه باید در چارچوبی بزرگ تر از «گرانی زمین در تهران» بررسی شود.
زمین، گره اصلی ساخت وساز در کلان شهرها
در تهران سهم زمین از قیمت غائی ساختمان خیلی بالاست. این مسئله سبب می شود حتی اگر هزینه مصالح ثابت بماند، افزایش قیمت زمین بتواند قیمت تمام شده را بشدت افزایش دهد.
نکته مهم این است که تفاوت هزینه ساخت در تهران و خیلی از شهر های دیگر الزاماً به اندازه تفاوت قیمت زمین نیست. مصالح ساختمانی، تجهیزات و خیلی از نهاده های ساخت در نقاط مختلف کشور قیمت هایی نسبتاً نزدیک به یکدیگر دارند؛ بدین سبب یکی از تفاوت های اصلی میان تهران و شهر های ارزان تر، به زمین و ارزش اقتصادی موقعیت شهری بازمی گردد. این مسئله توضیح می دهد چرا سازنده ای که توان خرید زمین گران تهران را ندارد، ممکنست به شهر های دیگر منتقل شود.
اگر سازنده خرد بیرون رود، چه اتفاقی می افتد؟
خروج سازنده خرد سه پیامد اصلی دارد. نخست، عرضه جدید کاهش می یابد.
دوم، پروژه های بزرگ تر و سرمایه بر جای پروژه های کوچک را می گیرند، اما ظرفیت شرکتهای بزرگ برای پرکردن این خلأ هنوز محدود است. سوم، قسمتی از سرمایه به جای تولید مسکن، بسمت خرید زمین، دارایی های مالی یا بازارهای دیگر می رود. از این منظر، مسئله اصلی فقط «تعداد واحد ساخته شده» نیست؛ بلکه ساختار تولید هم اهمیت دارد.
سیاست مسکن، کنترل قیمت یا کاهش هزینه تولید؟
یکی از بحث های مهم سیاستگذاری این است که آیا دولت باید مستقیماً قیمت مسکن را کنترل کند یا شرایط تولید را بهبود دهد. واقعیت این است که اگر هزینه تولید بالا باشد و بازده سرمایه گذاری پایین بیاید، کنترل دستوری قیمت می تواند انگیزه ساخت را کم کند. راهکار پایدارتر، کاهش هزینه های تولید، کوتاه کردن زمان اعطای مجوز، تسهیل تامین مالی، ثبات مقررات و ایجاد دسترسی بهتر سازندگان کوچک به منابع مالی است.
از سوی دیگر، سیاستهای مالیاتی هم باید به شکلی طراحی شوند که میان فعالیت سوداگرانه و تولید واقعی تفاوت قائل شوند. اگر سازنده ای واقعا درحال تولید واحد مسکونی است، سیاست مالیاتی باید به شکلی باشد که تولید او را از نظر اقتصادی غیر ممکن نکند.
یک سناریوی عددی برای آینده بازار
اگر فرض نماییم تولید سالانه در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. در پنج سال، این فاصله نظری به ۳.۵ میلیون واحد می رسد. ین عدد به مفهوم کسری قطعی ۳.۵ میلیون واحد نیست؛ چونکه رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی می تواند قسمتی از این شکاف را تعدیل کند. اما حتی اگر نیمی از این فاصله هم به کمبود واقعی تبدیل گردد، با عددی حدود ۱.۷۵ میلیون واحد مواجه خواهیم بود. این سناریو نشان میدهد چرا کاهش تولید امروز می تواند فشار قیمتی فردا را تشدید کند. خطر بزرگ تر؛ مسکن برای طبقه متوسط دست نیافتنی تر می شود. اگر قیمت مسکن با سرعت بیشتری از درآمد خانوار رشد کند، طبقه متوسط بیشتر از سایر گروه ها تحت فشار قرار می گیرد.
افراد کم درآمد از ابتدا توان ورود به بازار خرید را ندارند و خانوارهای خیلی پردرآمد هم با محدودیت کمتری مواجه اند. اما طبقه متوسط در میانه این دو گروه قرار دارد؛ درآمد دارد، اما رشد درآمدش با قیمت ملک هماهنگ نیست.
بنابراین، ممکنست بخش بیشتری از طبقه متوسط به بازار اجاره وابسته شود. این اتفاق خود می تواند فشار بر بازار اجاره را افزایش دهد؛ چونکه خانواری که قادر به خرید نیست، برای مدت طولانی تری مستأجر باقی می شهلا: ماند.
زنگ خطر فقط قیمت نیست؛ تولید مهم تر است
مهم ترین پیام وضعیت فعلی بازار مسکن این است که نباید تمام توجه سیاست گذار فقط معطوف به قیمت روز مسکن باشد. قیمت نتیجه مجموعه ای از عوامل است. اگر امروز قیمت را مهار نماییم، اما تولید را افزایش ندهیم، ممکنست مشکل در سالهای بعد با شدت بیشتری بازگردد.
مسکن به علت زمان طولانی تولید، نیازمند سیاستگذاری طولانی مدت است
اگر سازنده امروز تصمیم بگیرد پروژه ای را شروع کند، محصول او ممکنست دو یا سه سال بعد وارد بازار شود؛ بدین سبب سیاستی که امروز اتخاذ می شود، اثر خویش را در آینده نشان میدهد. به همین دلیل، خروج سازندگان خرد باید به عنوان یک شاخص پیش نگر جدی گرفته شود.
بازار مسکن در دوراهی تولید و رکود
بازار مسکن ایران حال در یک دوراهی قرار دارد. یک مسیر، ادامه وضعیت موجود است؛ یعنی قیمت های بالا، کاهش قدرت خرید، افت معاملات، کاهش ساخت وساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، کوچک شدن واحدها و انتقال قسمتی از تقاضا و سرمایه به شهر های پیرامونی.
مسیر دوم، اصلاح سمت عرضه و تقاضاست؛ یعنی کاهش هزینه تولید، تسهیل تامین مالی، ثبات مقررات، سیاستگذاری منطقی زمین، حمایت هدفمند از تولیدکنندگان کوچک و افزایش قدرت خرید واقعی خانوارها.
اعداد موجود تصویری روشن ارایه می کنند: قیمت متوسط ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، قیمت های خیلی بالاتر در مناطق گران تهران و تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد در مقابل نیاز تقریبی یک میلیون واحد، همگی نشانه های بازاری هستند که در آن فاصله میان «نیاز» و «توان خرید» و همین طور میان «نیاز» و «ظرفیت تولید» در حال افزایش می باشد.
اگر این دو شکاف همزمان ادامه پیدا کنند، بحران مسکن در سال های آتی تنها به گران شدن خانه محدود نخواهد شد. کوچک شدن متراژ، افزایش سهم اجاره نشینی، مهاجرت به حاشیه شهرها، تغییر جغرافیای سرمایه گذاری، کاهش تولید توسط سازندگان خرد و افزایش فاصله طبقاتی در دسترسی به مسکن، دستاوردهای محتمل این روند خواهند بود؛ بدین سبب زنگ خطر اصلی بازار مسکن نه فقط عدد قیمت در تابلوهای معاملات، بلکه کاهش توان تولید مسکن قابل خرید برای خانوار متوسط است؛ زنگ خطری که اگر امروز جدی گرفته نشود، هزینه اصلاح آن در سال های آتی خیلی بیشتر خواهد بود.
حرف آخر اینکه اگر رقم میانی یعنی ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، قیمت یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و واحد ۸۰ متری حدود ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود. در تعدادی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده است؛ به این دلیل خرید یک واحد ۱۰۰ متری در نقطه ای با قیمت یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به رقمی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان می رسد؛ رقمی که طبیعتاً خارج از دسترس بخش عمده خانوارهای حقوق بگیر است. بحران مسکن از دل اقتصاد کلان عبور می کند در یک تحلیل تولیدی از وضعیت بازار، محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، می تواند مساله را از زاویه اقتصاد کلان بررسی کند.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب