یادداشت

نگاهی به پدیده خانه های خالی در ایران، اروپا و آمریكا

نگاهی به پدیده خانه های خالی در ایران، اروپا و آمریكا به گزارش سنج نیوز یك كارشناس اقتصادی اظهار داشت: نرخ خانه های خالی در تهران حدود 12 درصد است، متوسط این عدد در آمریكا و كشورهای اروپایی هم حدودا همین و حتی بالاتر یعنی حدود 18 درصد است.


به گزارش سنج نیوز به نقل از مهر، حامد قدوسی، کارشناس اقتصادی در یادداشتی در شبکه های اجتماعی به پدیده خانه های خالی پرداخت که از نظرتان می گذرد: اول با این سوال شروع کنیم: چرا همیشه در جامعه یک سری تاکسی خالی، یک سری آدم مجرد، یک سری آدم بیکار، یک سری اثر هنری فروش نرفته در گالری ها، یک سری شرکت نوپای تامین مالی نشده و البته یک تعداد خانه خالی داریم؟ همه این مشاهدات می روند ذیل مساله «جست وجو» در اقتصاد (با انواع و اقسام تنوع هایش). جست وجو یعنی چی؟ یعنی در مورد محصولاتی که کومودیتی و استاندارد نیستند (مثل شیر یا بلیط تهران-مشهد)، افراد با سلیقه مختلف نیاز به زمان دارند تا محصولات مختلف را آزمایش نمایند و یک جایی تصمیم بگیرند که کافی است. مثلاً، کسی که دنبال شریک زندگی است، لزوماً با دیدن نخستین فرد «مناسب» متوقف نمی گردد چون فکر می کند شاید اگر مدتی بیش تری بگردد، فرد «مناسب تری» پیدا کند. کسی که تابلوی نقاشی می فروشد، لزوماً به نخستین خریدار بلی نمی گوید چون فکر می کند اگر صبر کند شاید قیمت به تری دریافت کند؛ خب این جا یک بده-بستان را می بینیم: هر قدر صبر نماییم به همان میزان از مطلوبیت ناشی از جفت وجور (Match) را در مدت معطلی از دست می دهیم. مثلاً کسی که نخستین پیش نهاد شغلی را قبول نمی کند تا یافتن شغل بعدی از حقوق محروم است. ولی در عوض شانس یافتن یک جفت وجور بهتر برای مدت طولانی را بیش تر می نماییم. همین بده بستان (Trade-off) به ما می گوید میزان تعادلی موجودی خالی در هر بازاری از کجا می آید. خب حالا در بازار مسکن: هم فروشنده و هم خریدار (تملکی یا اجاره ای)، انگیزه دارند که مدتی صبر کنند یا بگردند. «پس در تعادل همیشه تعدادی خانه خالی وجود خواهد داشت»: فروشنده عرضه نموده است ولی هنوز جفت وجور بهینه برای طرفین رخ نداده است. ولی اگر فروشنده ببینید که بعد از مدت طولانی صبر کردن، کسی پیدا نشد (به اصطلاح بازار بی رونق)، چه می کند؟ قیمت را پایین می آورد تا بالاخره کسی راضی به خرید شود. از آن طرف اگر خریدار ببیند که بعد از مدتی گشتن، خانه مناسب را پیدا نکرد، چه می کند؟ به یک چیزی راضی می شود ولی گشتن بالقوه را ادامه می دهد و در نخستین فرصتی که خانه به تری پیدا کرد، قبلی را تخلیه می کند. (اگر مالک بوده، خانه جدیدی می خرد و قبلی را برای فروش می گذارد) حالا در این چارچوب چه چیزی تعیین می کند که در تعادل بلندمدت چه قدر خانه خالی وجود خواهد داشت؟ به این عدد می گوئیم نرخ طبیعی یا ساختاری خانه های خالی در اقتصاد (شبیه نرخ طبیعی بیکاری). خب یک عامل بدیهی در تعیین نرخ خانه های خالی «رشد قیمت» است. فروشنده اگر ببیند که قیمت با نرخ خوبی در طول زمان رشد می کند، «هزینه ای» که از معطلی و عدم فروش/اجاره خانه تحمل می کنم کم تر می شود چون رشد احتمالی قیمت جبران Dividend (مثلاً اجاره یا بهره) از دست رفته را می کند. در نتیجه در بازارهایی با افزایش قیمت، تعداد متوسط خانه های خالی بیش تر می شود. عامل دیگر میزان نوسانات در جامعه و اقتصاد است. در یک شهر کوچک و با اقتصاد آرام و قابل پیش بینی، خانه خالی کم خواهد بود چون «شوک» به زندگی خانوارها کم است و انگیزه جابه جایی زیاد نیست. در مقابل در اقتصادهای با تلاطم (فرصت / تهدید) زیاد نرخ خانه خالی بالا می رود چون افراد با نرخ بیش تری جابه جا می شوند (چه فیزیکی و چه اقتصادی). عامل سوم «هزینه و فناوری جست وجو» است. در یک شهر اروپایی کلاسیک که ساختمان ها پر واحد، معماری ها شبیه هم و کیفیت محلات نزدیک به هم است، خانه خالی کم خواهد بود چون جست وجوی بیش تر فایده چندانی ندارد و کمابیش مشابه همان خانه اول گیر خریدار می آید. در مقابل در تهران یا خیلی شهرهای آمریکایی، فایده جست وجو زیاد است چون خانه ها و محله ها خیلی با هم فرق دارند و نیاز به جست وجوی زیادی هست تا خانه مناسب پیدا شود. در این شهرها خانه ها برای مدت طولانی معطل (خالی) می مانند. فناوری جست وجو هم مهم است: اگر خریدار / فروشنده بتوانند همه گزینه ها را یک جا ببیند، نیاز به معطلی زیادی ندارد. ایده «روز فروش» احتمالاً از این جنس است: یک روز خاص را اعلام می نماییم که همه خریداران بالقوه حاضر شوند. جمع بندی: خانه خالی پدیده ای طبیعی در اقتصاد است و در همه جا مشاهده می شود و کار کرد مشخصی دارد. شاید جالب باشد که نگاهی به اعداد دنیای واقعی بیندازیم: نرخ خانه های خالی در تهران حول و حوش ۱۲ درصد است، متوسط این عدد در آمریکا و کشورهای اروپایی هم «کمابیش» همین و حتی بالاتر (حدود ۱۸ درصد) است (البته در بعضی زمان ها مثل بحران مالی نرخ بالا می رود و برخی زمان ها کم تر).


منبع:

1399/03/30
12:04:59
5.0 / 5
1502
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۷ بعلاوه ۵

سنج نیوز
sanjnews.ir - حقوق مادی و معنوی سایت سنج نیوز محفوظ است

سنج نیوز

خبرگزاری سنج نیوز